Vážení návštěvníci,

mohlo by Vás zajímat:

Změna pravidel

„Od 1. 1. 2024 nový Stavební zákon nestanoví povinnost předat projektovou dokumentaci novému vlastníku, jak tomu bylo dosud. Stanoví však i nadále povinnost každého vlastníka stavby uchovávat stavební dokumentaci v podobě odpovídající jejímu aktuálnímu stavu. Nově za její neexistenci mohou stavební úřady ukládat sankci až 400 tisíc korun,“ vysvětlila Marie Ratajová, specialistka na realitní právo z ABES.

V praxi tedy prodávající nemusí novému majiteli nemovitosti aktuální projektovou dokumentaci při prodeji předat, ale v okamžiku, kdy se kupující stává novým majitelem a tyto dokumenty nemá, hrozí mu statisícová pokuta.

Podle zkušeností Asociace inspektorů nemovitostí právě projektová dokumentace chybí nebo neodpovídá aktuálnímu stavu nemovitosti ve velkém množství případů.

Omlazovací kúra na dům nestačila. Majitelé potřebují na opravy miliony korun

14. 11. 2023 8:41

„S takovou situací se setkáváme takřka denně. Problém se týká zejména starých rodinných domů, kde proběhla rozsáhlejší rekonstrukce, například vestavba podkroví. Úpravy ale proběhly bez jakéhokoliv ohlášení. Dokumentace tedy samozřejmě není aktuální a úpravy nelze dohledat ani na stavebních úřadech,“ vysvětluje stavební inspektor Petr Vencl z pražského DekProjektu.

Problém neaktuálních dokumentů ke stavbě se podle Evy Kuzmové, právní poradkyně České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT), pohybuje hned ve dvou rovinách.

„Taková situace může představovat problém pro řádnou ochranu veřejných zájmů, tedy z hlediska ochrany bezpečnosti, života a zdraví osob či zvířat, životního prostředí, sousedních staveb apod.,“ uvedla právní poradkyně.

Problém však nastává i v případě, kdy se stavebník chystá řešit nějaké další stavební úpravy. „Vždy se při řešení těchto věcí a zpracování další dokumentace vychází z původní dokumentace ověřené stavebním úřadem,“ upřesnila Eva Kuzmová z ČKAIT.

Podle Marie Ratajové, specialistky na realitní právo ze společnosti ABES, může problémy očekávat nejen nový majitel, ale při prodeji také původní vlastník.

„Problémy lze očekávat také při prodeji stavby, kdy kupující může považovat neexistenci dokumentace za právní vadu a požadovat po prodávajícím pořízení dokumentace nebo slevu z kupní ceny,“ doplnila Marie Ratajová pro SZ Byznys.

Navzdory novým pravidlům, která jsou od letošního ledna v rámci novely stavebního zákona uplatňována, by však podle Michala Flachse, tiskového mluvčího Asociace inspektorů nemovitostí, měli klienti při koupi domu nebo bytu projektovou dokumentaci vyžadovat.

„To samé platí pro realitní makléře. Je vždy dobré vědět, co se prodává,“ uvedl mluvčí asociace.

Alternativou legislativy by podle Kuzmové mohlo být povinnost původního vlastníka předat dokumentaci novému vlastníkovi ošetřit ve smlouvě, kterou dochází k převodu vlastnického práva.

„Ve smlouvě by měly být i uvedeny sankce v případě nesplnění této povinnosti,“ dodává právní poradkyně ČKAIT.

Jak to mají v SVJ

Ještě složitější situaci mohou v tomto ohledu řešit noví majitelé nemovitosti v bytových domech, kde je povinnost uchovávat dokumentaci přenesena na Společenství vlastníků jednotek (SVJ).

„Situaci, kdy majiteli bytu v domě s SVJ chyběla projektová dokumentace, jsme řešili nedávno. Ozval se nám vlastník bytu, který ho koupil na okraji Prahy. Trápili ho v něm plísně, které začaly vznikat v důsledku nedávné rekonstrukce, která proběhla ještě před prodejem bytu,“ popisuje Petr Vencl, stavební inspektor.

„K řešení a zhodnocení stavu jsme potřebovali stavební dokumentaci, jenže vlastník bytu neměl k dispozici vůbec nic,“ pokračoval.

Stavět, či nestavět? Developeři už si řekli ano, ale nebude to zadarmo

10. 1. 7:20

Variantou podle slov inspektora bylo oslovit předsedu jejich SVJ, který byl současně také vlastníkem celého bytového domu, a byl tak jedinou osobou, které má stavební úřad povinnost nechat nahlédnout do stavebních dokumentů.

„Ani tato varianta se nezdařila. Zůstaly dostupné pouze původní dokumenty před rekonstrukcí. Došlo přitom ke změně dispozic bytu i přistavení balkonu,“ dodává Vencl.

„Kupující pak v situaci, kdy koupí byt a SVJ nemá aktuální stavební dokumentaci, nemá možnost požadovat řešení na prodávajícím, ale pouze na SVJ,“ vysvětlila Marie Ratajová z ABES.

Zůstává otázka, jaké kroky podniknout, pokud se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu. Podle Evy Kuzmové, právní poradkyně ČKAIT, musí vlastník nemovitosti pořídit takzvaný pasport stavby, tedy dokumentaci stávajícího stavu stavby.

„To platí pro případ, kdy konkrétní stavba byla povolena, pouze se nedochovala její dokumentace, či stavba ke svému provedení povolení podle právních předpisů platných v době provedení stavby nevyžadovala. O těchto skutečnostech se vlastník stavby může informovat na stavebním úřadě,“ dodává expertka ČKAIT.

Rady pro kupce nemovitostí

  • 1. Nespoléhejte na vlastní úsudek ani intuici. Před koupí si zaplaťte stavaře, který posoudí technický stav nemovitosti. Může vám odhadnout i náklady, které budete muset vynaložit na nutné úpravy. Vydáte řádově tisícovky, ušetřit můžete statisíce i miliony.
  • 2. Nespoléhejte na realitní kancelář. Makléř je povinen informovat vás o vadách plynoucích ze zápisu v katastru nemovitostí, pokud o nich ví nebo má vědět. Případně má upozornit na zjevné vady. Skryté technické vady či podvodné jednání ale nemá ani realitka šanci odhalit.
  • 3. Pokud špatně nakoupíte, snažte se předejít soudnímu sporu a dosáhnout dohody o narovnání s prodávajícím. Vymoci spravedlnost u soudu je vždy náročné na čas a peníze.
  • 4. Pokud kupujete novostavbu, zkontrolujte si přímo na příslušném stavebním úřadě, zda je řádně zkolaudována a zda stavba proběhla v souladu se stavebním zákonem.
  • 5. Při koupi rekonstruovaného staršího domu se zajímejte o to, jak byla přestavba provedena a zda nemohly být porušeny technické normy.

Reklama

SOUVISEJÍCÍ ČLÁNKY

Hypotéky zlevní. Banky se těší na příliv klientů

Majitelé nemovitostí si připlatí. Od ledna roste koeficient

Stavět, či nestavět? Developeři už si řekli ano, ale nebude to zadarmo

Zdroj: SEZNAM ZPRÁVY

Předchozí majitel nemovitosti si prý závad nevšiml

V novém občanském zákoníku, který je platný od roku 2015, došlo ke zvýšení právní ochrany kupujících. A týká se to také nemovitostí. Prodávající (tedy předchozí majitel nemovitosti) nese pětiletou zodpovědnost za skryté vady. Kupující má tedy šanci se účinně bránit proti „neférovému“ prodeji.

Zdroj: Nemopas

ČLÁNKY

Víme, kdy není nutné platit daň z prodeje nemovitosti. Návod pro poplatníky

Od   | 

Zdanění příjmu z prodeje nemovitosti může být pro mnoho lidí matoucí. Zákon stanovuje různé podmínky pro osvobození od daně, které se liší v závislosti na okolnostech prodeje. V tomto článku se podíváme na pět případů, kdy není nutné platit daň z příjmu z prodeje nemovitosti a jak postupovat v každém z nich.

KDY SE NEMUSÍ ZDANIT PRODEJ NEMOVITOSTI?

1. VLASTNICTVÍ DÉLE NEŽ 5 LET (NEBO 10 LET OD ROKU 2021)

První podmínkou osvobození od daně je vlastnictví nemovitosti déle než 5 let. Od roku 2021 se tento časový limit prodloužil na 10 let pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Pokud splníte tuto podmínku, nemusíte platit daň z příjmu z prodeje nemovitosti.

Daň z nemovitosti nemusí platit každý. Zdroj: Canstockphoto

2. TRVALÉ BYDLENÍ MINIMÁLNĚ 2 ROKY PŘED PRODEJEM

Další možností je osvobození od daně pro ty, kteří trvale bydleli v prodané nemovitosti minimálně 2 roky před prodejem. Tato podmínka platí i pro manžele, pokud bydlel alespoň jeden z manželů v nemovitosti minimálně 2 roky.

3. DĚDICTVÍ S PLNĚNÍM ČASOVÉHO TESTU

Pokud zdědíte nemovitost a zůstavitel splnil časový test, nemusíte platit daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Tato podmínka je aplikovatelná pouze tehdy, když zůstavitel splnil časový test.

 

JAK UŠETŘIT V KUCHYNI ZA VODU? S NÁMI JE TO HRAČKA

Video přehrávač

00:00
01:12

4. POUŽITÍ ZISKU NA USPOKOJENÍ BYTOVÝCH POTŘEB

Dalším případem, kdy není nutné platit daň, je využití získaného zisku z prodeje nemovitosti na uspokojení dalších bytových potřeb. Tento důvod pro osvobození však musí být oznámen finančnímu úřadu a zisk nesmí přesáhnout 5 milionů korun.

5. PŘEVOD ČLENSKÝCH PRÁV DRUŽSTVA

Posledním případem, kdy není nutné platit daň z příjmu z prodeje nemovitosti, je převod členských práv družstva. V takovém případě se uplatní časové limity podle platné legislativy.

Někdy stačí jen málo a změníte celou místnost. Zdroj: Canstockphoto

Jak prokázat trvalé bydlení v nemovitosti?

Dokazování trvalého bydlení v nemovitosti je klíčové pro splnění podmínek osvobození od daně. Kromě institutu trvalého pobytu můžete použít korespondenci, smlouvy o energiích nebo internetu spojené s adresou nemovitosti, čestné prohlášení nebo svědeckou výpověď souseda.

Jak zdanit příjem z prodeje nemovitosti?

Pokud nepatříte do žádného z výše uvedených případů osvobození od daně, budete podléhat klasické sazbě daně z příjmu z prodeje nemovitosti. Sazba daně činí 15 % z kladného rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou, a to po odečtení všech výdajů spojených s prodejem.

V případě, že váš příjem z prodeje dosáhne určitého limitu, může se uplatnit zvýšená sazba daně, která činí 23 %. Tato sazba se však uplatní pouze na příjem nad určitou hranicí, zatímco zbytek příjmu bude daněn klasickou sazbou 15 %.

Zdroj: financnisprava.cz, pruvodce.gov.cz, businessinfo.cz